「金利が上がると、Jリートはもう買えない」――そう思うのは早計だ。カギを握るのは、保有物件の賃料をどこまで引き上げられるか、そして金利上昇に耐えられる財務体質かどうか。同じJリートでも、物流施設、オフィス、ホテルなど投資先によって強みと弱みは大きく異なる。プロがいま注目するタイプを徹底比較する！（ダイヤモンドZAi編集部）
「ダイヤモンドZAi」2025年12月号別冊付録の「Jリート入門」を基に再編集。データはすべて雑誌掲載時のもの。
プロの期待が集まるのは？
Jリート6タイプの実力を徹底比較！
Jリートが投資する不動産は、主に下記の6タイプに分けられる。
● 物流施設
● オフィス
● ホテル
● 商業施設
● 住宅
● ヘルスケア
プロの期待度が高いものから順にチェックしていこう。
物流施設は巻き返しに期待！
割安感が強く金利上昇にも強い
最も期待の目が向けられたのは、物流施設だ。
「物流施設はコロナ禍の特需の反動で調整が続いたため、価格に出遅れ感があります。NAV倍率や利回りを見ても割安感が強いです。今後は、他のタイプに追いつくような上昇を期待しています」（東海東京インテリジェンス・ラボの中村貴司さん）
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物流施設は固定賃料で5～10年の長期契約を結ぶところが主流だ。
賃料が上がりにくいという指摘もあるが、「近年は消費者物価指数に連動する賃料を取り入れて、インフレに対応するところが増えている」と中村さんは評価する。
また、借入金比率の低さも特徴で、アイビー総研の関大介さんも「今後、国内金利が上がったとしても他のタイプより影響を受けにくい」と注目する。
